Gewerbemiete und neue Wärmeversorgung: Wer entscheidet, wer zahlt?

Darf der Vermieter die Wärmeversorgung umstellen, und muss ich mitziehen?

Für Gewerberäume gelten die Modernisierungsregeln des Wohnraummietrechts nur teilweise entsprechend (§ 578 Abs. 2 BGB). Als Modernisierung gilt ausdrücklich auch der Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG (§ 555b Nr. 1a BGB), zu der die Hausübergabestation für ein Wärmenetz zählt. Der Vermieter muss die Maßnahme spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen und dabei unter anderem Art, Umfang, Beginn und Dauer sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben (§ 555c Abs. 1 BGB). Der Mieter muss sie grundsätzlich dulden, außer bei einer nicht zu rechtfertigenden Härte; Härtegründe muss er bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitteilen (§ 555d BGB). Innerhalb derselben Frist kann er zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e Abs. 1 BGB).

Anders als bei Wohnraum verweist § 578 Abs. 2 BGB nicht auf die Vorschriften, die abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters verbieten. Im Gewerbemietvertrag lässt sich daher vieles anders regeln; vorformulierte Klauseln bleiben aber an der Inhaltskontrolle des § 307 BGB zu messen. Betreibt der Mieter selbst eine nach dem 29. Juli 2026 eingebaute Gasheizung, etwa in seiner Werkstatt, trifft ihn als Betreiber die Pflicht zu wachsenden Anteilen erneuerbarer Brennstoffe (§ 43 Abs. 1 und 6 GModG).

Wer trägt die Investition und die laufenden Wärmekosten?

Die gesetzliche Mieterhöhung nach Modernisierung, die § 559 BGB für Wohnungen vorsieht, nennt § 578 Abs. 2 BGB für Gewerberäume nicht. Ob der Vermieter Investitionskosten weitergeben kann, hängt deshalb vom Mietvertrag ab, etwa von einer Anpassungsklausel, oder von einer Vereinbarung aus Anlass der Maßnahme (§ 555f BGB).

Für die laufenden Kosten verweist § 578 Abs. 2 BGB auf § 556c BGB und die dazu erlassene Wärmelieferverordnung. Voraussetzung ist, dass der Mieter die Heizkosten schon nach dem Vertrag als Betriebskosten trägt. Stellt der Vermieter dann von Eigenversorgung auf Wärmelieferung um, hat der Mieter die Lieferkosten als Betriebskosten zu tragen, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert wird und die Kosten die bisherigen Betriebskosten für Wärme nicht übersteigen. Wie dieser Kostenvergleich zu rechnen ist und was die Umstellungsankündigung drei Monate vorher enthalten muss, regelt die Wärmelieferverordnung (§§ 8 bis 11 WärmeLV). Für Gewerberäume sind abweichende Vereinbarungen ausdrücklich zulässig. Ist eine Inklusivmiete ohne Heizkostenumlage vereinbart, braucht es für eine Umlage ohnehin eine Vertragsänderung. Prüfen Sie die Betriebskostenklausel genau.

Was sollte der Mietvertrag zur Wärmeversorgung regeln?

Ob Sie Vermieter oder Mieter sind: Eine Nachtragsvereinbarung vor der Umstellung vermeidet Streit. Sinnvoll sind Regelungen zu folgenden Punkten:

Fernwärmeverträge nach der AVBFernwärmeV können bis zu zehn Jahre laufen (§ 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV). Ist der Mieter selbst Vertragspartner, kann er bei Ende des Mietverhältnisses mit zwei Monaten Frist kündigen (§ 32 Abs. 2); schließt nur der Eigentümer ab, wie es die SWM vorsehen, trägt er das Laufzeitrisiko bei Leerstand. Halten Sie Vereinbarungen schließlich mindestens in Textform fest: Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr, der nicht in Textform geschlossen ist, gilt für unbestimmte Zeit (§ 578 Abs. 1 und 2 BGB).

• Recht des Vermieters zur Umstellung und Mitwirkungspflichten des Mieters, etwa Zugang zu Technikräumen
• Ankündigung und Ausgleich von Versorgungsunterbrechungen während der Anschlussarbeiten
• Umlage von Grund- und Arbeitspreis und Abrechnungsmaßstab bei mehreren Mietern
• Umgang mit mietereigenen Heizungsanlagen: Stilllegung, Rückbau, Kosten
• Abstimmung der Laufzeit des Wärmeliefervertrags mit der Mietdauer

Was Sie jetzt vorbereiten können

• Mietverträge auf Modernisierungs-, Betriebskosten- und Anpassungsklauseln prüfen
• Klären, wer welche Heizungsanlage betreibt und wen die Pflichten nach § 43 GModG treffen
• Umstellung mindestens drei Monate vorher in Textform ankündigen
• Kostenvergleich nach § 556c BGB vorbereiten oder eine abweichende Vereinbarung treffen
• Nachträge zu Kosten, Unterbrechungen und Rückbau in Textform schließen
• Laufzeit des Wärmeliefervertrags mit den Mietlaufzeiten abgleichen