Ladenlokal in Magdeburgs Innenstadt: Was wegen der Baustelle in den Mietvertrag gehört

Welche Form braucht ein langfristiger Gewerbemietvertrag?

Für Geschäftsräume verweist § 578 Abs. 2 BGB auf Absatz 1. Danach ist § 550 BGB mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Der Vertrag ist dann nicht unwirksam, aber die vereinbarte feste Laufzeit entfällt; gekündigt werden kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung (§ 550 Satz 2 BGB).

Textform ist leichter einzuhalten als eine eigenhändig unterschriebene Urkunde, aber kein Freibrief. Alle wesentlichen Vereinbarungen, etwa Fläche, Miete, Laufzeit, Optionen und mietfreie Zeiten, müssen sich aus den Dokumenten ergeben, auch bei Nachträgen per E-Mail. Wer verlängert oder eine Option ausübt, sollte auch diese Erklärungen in Textform festhalten, damit die vereinbarte Laufzeit nicht nachträglich ins Wanken gerät. Für Gewerbemietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2025 entstanden sind, galt die Schriftform nach Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB noch bis einschließlich 1. Januar 2026 fort; wurde ab dem 1. Januar 2025 eine Änderung vereinbart, galt die Textform schon ab dieser Änderung. Seit dem 2. Januar 2026 gilt die Textform auch für Altverträge.

Berechtigt die Baustelle vor der Tür zur Mietminderung?

Hat die Mietsache einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist die Miete entsprechend herabgesetzt; eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 BGB). Ob Beeinträchtigungen aus dem Umfeld wie eine Gleisbaustelle, Umleitungen oder weniger Laufkundschaft überhaupt einen Mangel der gemieteten Räume begründen, hängt vom Einzelfall und vor allem von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Klarheit schafft eine ausdrückliche Regelung. Wird die Baustelle im Vertrag benannt, können die Parteien festlegen, ob und in welchem Umfang sie zu einer Minderung führen soll, oder sie stattdessen über eine Anlaufmiete abbilden. Zusagen zur Erreichbarkeit sollten Vermieter nur machen, wenn sie belegbar sind.

Wie lassen sich Anlaufphase und Baustellenrisiko fair verteilen?

Bewährt sind gestaffelte Mieten mit mietfreien oder reduzierten Monaten bis zu einem Stichtag, etwa der Wiederaufnahme des Straßenbahnbetriebs. Der Stichtag sollte nicht starr auf den 2. November 2026 lauten, sondern an das tatsächliche Ereignis anknüpfen, weil sich Bauzeiten verschieben können. Dazu gehören Regeln zur Anlieferung, zu Werbung am Bauzaun und ein Sonderkündigungsrecht, falls die Baustelle deutlich länger dauert.

Ebenso wichtig sind ein klar gefasster Nutzungszweck und gegebenenfalls Konkurrenzschutz: Wer ein Café betreibt, will nicht, dass die Nachbarfläche an einen gleichartigen Betrieb geht. Für Vermieter gilt umgekehrt, Zugeständnisse zeitlich zu begrenzen und vollständig im Vertrag zu dokumentieren.

Was Sie jetzt vorbereiten können

• Laufzeit, Optionen und alle Nachträge vollständig in Textform zusammenführen
• Anlauf- oder Staffelmiete an ein tatsächliches Ereignis statt an ein starres Datum knüpfen
• Baustelle im Vertrag benennen und die Folgen für Minderung oder Miete ausdrücklich regeln
• Erreichbarkeit und Anlieferung vor Vertragsschluss vor Ort prüfen und festhalten
• Nutzungszweck und Konkurrenzschutz klar formulieren
• Sonderkündigungsrecht für eine deutlich verlängerte Bauzeit erwägen