Bauen am Denkmal: Wenn der Bestand anders ist als im Leistungsverzeichnis

Welches Regelwerk gilt für Änderungen in meinem Vertrag?

Ob geänderte Leistungen nach dem Bauvertragsrecht des BGB oder nach der VOB/B abzuwickeln sind, hängt von der Vereinbarung ab. Die VOB/B gilt nur, wenn sie wirksam einbezogen ist; dann enthält sie eigene Regeln zu geänderten und zusätzlichen Leistungen. Sonst gelten für Bauverträge die §§ 650b und 650c BGB. Bauvertrag ist nach § 650a Abs. 1 BGB auch ein Vertrag über Wiederherstellung oder Umbau eines Bauwerks oder eines Teils davon; ein Instandhaltungsvertrag ist es nach Absatz 2, wenn das Werk für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich ist.

Was tun, wenn der Befund vom Leistungsverzeichnis abweicht?

Mehr zu ersetzende Steine als angesetzt sind nicht automatisch ein Fall des Anordnungsrechts. Je nach Vertrag kann es sich um eine Mengenabweichung innerhalb einer beauftragten Position handeln, die über den vereinbarten Einheitspreis abgerechnet wird, oder um eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist (§ 650b Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB). Ob ein Pauschalpreis Mehrmengen abdeckt, hängt davon ab, wie der Leistungsumfang beschrieben ist.

Halten Sie den abweichenden Befund deshalb vor dem Weiterarbeiten fest: fotografieren, einmessen und dem Auftraggeber schriftlich melden. Denkmalrechtliche Fragen, etwa wie viel Originalsubstanz zu erhalten ist, klärt der Auftraggeber mit den zuständigen Stellen. Ein Nachunternehmer sollte nicht selbst mit Behörden verhandeln, sondern über seinen Vertragspartner gehen.

Wie läuft eine Änderung nach § 650b BGB ab?

Begehrt der Besteller eine Änderung, streben die Parteien eine Einigung über die Änderung und die Mehr- oder Mindervergütung an. Der Unternehmer muss dazu ein Angebot erstellen – bei Änderungen, die zur Erreichung des Werkerfolgs notwendig sind, stets, bei Änderungen des vereinbarten Werkerfolgs nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist (§ 650b Abs. 1 Satz 2 BGB). Trägt der Besteller die Planungsverantwortung, muss er zuerst die für die Änderung erforderliche Planung vorlegen. Kommt binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen (§ 650b Abs. 2 BGB).

Eine mündliche Anweisung der Bauleitung zur anderen Verfugung ist deshalb kein sicherer Boden. Lassen Sie sich Änderungswünsche in Textform bestätigen, etwa per E-Mail oder im Baustellenprotokoll, und klären Sie, ob die Person dazu bevollmächtigt ist. Als Nachunternehmer ist Ihr Besteller der Hauptunternehmer, nicht die Stadt oder deren Bauleitung.

Wie wird die Mehrvergütung berechnet, und wann fließt Geld?

Ordnet der Besteller die Änderung nach § 650b Abs. 2 BGB an, wird der Mehr- oder Minderaufwand nach § 650c Abs. 1 BGB nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn ermittelt. Ist eine Urkalkulation vereinbarungsgemäß hinterlegt, darf der Unternehmer auf ihre Ansätze zurückgreifen; dann wird vermutet, dass die fortgeschriebene Vergütung dem entspricht. Ohne Einigung über die Höhe kann er bei Abschlagszahlungen 80 Prozent der in seinem Angebot genannten Mehrvergütung ansetzen (§ 650c Abs. 3 BGB). Die endgültige Mehrvergütung wird dann erst nach der Abnahme fällig; zu viel Gezahltes ist zurückzugewähren und zu verzinsen. Ein nachvollziehbares Nachtragsangebot ist damit die Grundlage für Liquidität während der Bauzeit.

Was Sie jetzt vorbereiten können

• Klären, ob BGB-Bauvertragsrecht oder eine einbezogene VOB/B gilt
• Abweichenden Befund vor dem Weiterarbeiten fotografieren, einmessen und schriftlich melden
• Unterscheiden: Mengenabweichung in der Position oder Änderung des Leistungsinhalts
• Änderungswünsche nur mit Textform-Nachweis und Vollmachtsklärung umsetzen
• Nachtragsangebot zeitnah erstellen, Urkalkulation nutzen, falls hinterlegt
• Als Nachunternehmer alles über den eigenen Vertragspartner abwickeln