Sanierungsgebiet Wolmirstedt verlängert: Genehmigung für Kauf, Miete und Umbau

Welche Geschäfte und Vorhaben brauchen eine Genehmigung?

Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen nach § 144 BauGB der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde unter anderem Bauvorhaben und sonstige Maßnahmen im Sinne von § 14 Abs. 1 BauGB, Miet-, Pacht- und andere Nutzungsverträge über mehr als ein Jahr einschließlich ihrer Verlängerung, die Veräußerung eines Grundstücks, die Bestellung belastender Rechte, die zugrunde liegenden schuldrechtlichen Verträge und die Teilung eines Grundstücks.

Nur im vereinfachten Verfahren kann die Gemeinde diese Pflichten in der Satzung ausschließen (§ 142 Abs. 4 BauGB). Wolmirstedt führt die Sanierung laut Satzungstitel im umfassenden Verfahren durch. Keiner Genehmigung bedürfen etwa Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung (§ 144 Abs. 4 BauGB). Ob die Stadt für bestimmte Fälle eine allgemeine Genehmigung erteilt hat (§ 144 Abs. 3 BauGB), sollte im Einzelfall erfragt werden.

Was bedeutet das für einen Gewerbemietvertrag über fünf Jahre?

Ein Mietvertrag mit fester Laufzeit von mehr als einem Jahr fällt unter § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn der Vertrag oder die damit bezweckte Nutzung die Sanierung unmöglich machen, wesentlich erschweren oder ihren Zielen und Zwecken zuwiderlaufen würde (§ 145 Abs. 2 BauGB). Sie kann unter Auflagen erteilt werden (§ 145 Abs. 4 BauGB).

Über die Genehmigung ist grundsätzlich innerhalb eines Monats zu entscheiden; die Frist kann durch Zwischenbescheid um höchstens drei Monate verlängert werden, und ohne fristgerechte Versagung gilt die Genehmigung als erteilt (§ 145 Abs. 1 in Verbindung mit § 22 Abs. 5 BauGB). Braucht ein Umbau zugleich eine Baugenehmigung, entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde, in der Regel binnen zwei Monaten (§ 145 Abs. 1 BauGB). Praktisch empfiehlt es sich, den Vertrag unter die aufschiebende Bedingung der Genehmigung zu stellen oder sie vorher einzuholen.

Was gilt beim Kauf, und welche Kosten können auf Eigentümer zukommen?

Kaufverträge sind genehmigungspflichtig; das Grundbuchamt darf die Eigentumsumschreibung nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis vorgelegt wird (§ 145 Abs. 6 in Verbindung mit § 22 Abs. 6 BauGB). In die Grundbücher der betroffenen Grundstücke ist ein Sanierungsvermerk einzutragen (§ 143 Abs. 2 BauGB); er ist ein erster Prüfpunkt beim Grundbuchauszug.

Im umfassenden Verfahren gelten außerdem die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 ff. BauGB. Dazu gehört der Ausgleichsbetrag: Der Eigentümer hat die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts an die Gemeinde zu zahlen (§ 154 Abs. 1 BauGB). Käufer sollten klären, ob der Betrag bereits festgesetzt oder abgelöst ist und wer ihn nach dem Kaufvertrag trägt. Die Frist bis November 2027 ist kein sicheres Enddatum: Die Satzung erlaubt eine frühere Beendigung, und § 142 Abs. 3 BauGB lässt weitere Verlängerungen durch Beschluss zu.

Was Sie jetzt vorbereiten können

• Bei der Stadt klären, ob das Grundstück im Sanierungsgebiet Stadtkern liegt
• Grundbuchauszug auf einen Sanierungsvermerk prüfen
• Miet-, Pacht- und Kaufverträge unter die aufschiebende Bedingung der Genehmigung stellen oder die Genehmigung vorab einholen
• Umbaupläne parallel zur Baugenehmigung mit dem Fachdienst Bau der Stadt abstimmen
• Beim Kauf nach dem Stand eines Ausgleichsbetrags fragen und die Kostentragung vertraglich regeln
• Genehmigungsfristen in den Zeitplan für Übergabe oder Mietbeginn einrechnen