Öffentliche Schulsanierung: Mit welchen Sicherheiten können Bieter rechnen?

Kann ich von der Stadt eine Bauhandwerkersicherung verlangen?

Nein. § 650f BGB gibt dem Unternehmer zwar einen Anspruch auf Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung zuzüglich 10 Prozent für Nebenforderungen. Nach § 650f Abs. 6 Nr. 1 BGB gilt das aber nicht, wenn der Besteller eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist. Für Bund und Länder bestimmt das § 12 Abs. 1 Nr. 1 InsO unmittelbar. Bei anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts unter Landesaufsicht, also auch bei Kommunen, ist das Insolvenzverfahren nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 InsO nur unzulässig, wenn das Landesrecht es bestimmt. Sachsen-Anhalt hat das getan: Nach § 6 Abs. 1 AG InsO LSA findet ein Verfahren nach der Insolvenzordnung über das Vermögen juristischer Personen des öffentlichen Rechts, die der Aufsicht des Landes unterstehen, nicht statt. Ist eine Stadt oder Gemeinde in Sachsen-Anhalt Ihr unmittelbarer Auftraggeber, können Sie von ihr deshalb keine Bauhandwerkersicherung verlangen; kalkulieren Sie ohne diese Sicherheit. Schreibt dagegen eine kommunale GmbH oder AG aus, greift die Ausnahme nicht, denn über ihr Vermögen ist ein Insolvenzverfahren zulässig (§ 11 Abs. 1 InsO).

Anders ist es für Nachunternehmer eines privaten Haupt- oder Generalunternehmers: Ihr Besteller ist dann das Unternehmen, und die Ausnahme greift nicht. Diese Konstellation ist gesondert zu betrachten.

Wie sichere ich meine Liquidität über Abschläge?

Gegenüber öffentlichen Auftraggebern sind regelmäßige, prüfbare Abschlagsrechnungen das wichtigste Instrument. Nach § 632a Abs. 1 BGB kann der Unternehmer Abschläge in Höhe des Werts der erbrachten, vertraglich geschuldeten Leistungen verlangen. Nachzuweisen ist das durch eine Aufstellung, die eine rasche und sichere Beurteilung ermöglicht. Sind Leistungen nicht vertragsgemäß, darf der Besteller einen angemessenen Teil zurückhalten.

Für Material gilt eine Besonderheit: Angelieferte oder eigens angefertigte und bereitgestellte Stoffe oder Bauteile sind nur abschlagsfähig, wenn dem Besteller nach seiner Wahl Eigentum daran übertragen oder Sicherheit geleistet wird (§ 632a Abs. 1 Satz 6 BGB). Wer große Mengen vorfinanzieren muss, sollte das in Ablauf und Kalkulation berücksichtigen.

Was gilt für Nachträge während einer mehrjährigen Bauzeit?

Bei einer Sanierung im Bestand sind Änderungen wahrscheinlich. Bei öffentlichen Bauaufträgen wird häufig die VOB/B einbezogen; dann gelten zunächst deren eigene Regeln zu Nachträgen und Zahlungen, und ob die folgende BGB-Regel daneben trägt, ist gesondert zu prüfen. Nach dem BGB kann der Unternehmer bei Abschlagszahlungen 80 Prozent der in seinem Nachtragsangebot nach § 650b BGB genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien über die Höhe nicht geeinigt haben (§ 650c Abs. 3 BGB). Wählt er diesen Weg, wird die endgültige Mehrvergütung erst nach der Abnahme fällig; zu viel erhaltene Beträge sind zurückzugewähren und zu verzinsen. Welche Vertragsbedingungen gelten, ergibt sich aus den Vergabeunterlagen.

Was sollte ich vor Angebotsabgabe in den Vergabeunterlagen prüfen?

Vor dem Angebot lohnt ein genauer Blick auf die Vertragsbedingungen: Abschlagsrhythmus und Zahlungsfristen, Anforderungen an Aufmaß und Rechnung, vom Auftragnehmer zu stellende Sicherheiten wie Vertragserfüllungs- oder Mängelbürgschaften und mögliche Regelungen zu Preisanpassungen. Bei einer angekündigten Bauzeit bis 2029 gehören Personal- und Materialvorhaltung realistisch in die Kalkulation. Bürgschaften belasten den Avalrahmen bei der Bank über Jahre; auch das gehört in die Liquiditätsplanung.

Was Sie jetzt vorbereiten können

• Klären, wer Vertragspartner wird: Kommune direkt oder privater Hauptunternehmer
• Zahlungs-, Abschlags- und Sicherheitenregeln der Vergabeunterlagen vor Angebotsabgabe auswerten
• Abschlagsplan mit prüfbarem Aufmaß je Abschnitt aufstellen
• Vorfinanzierung von Material und Bauteilen kalkulieren
• Avalrahmen für Vertragserfüllungs- und Mängelbürgschaften mit der Bank klären
• Nachtragsangebote zeitnah und nachvollziehbar erstellen