Abnahme erst bei Gesamtfertigstellung? Was Ausbaugewerke dagegen tun können

Was bedeutet eine Klausel, die die Abnahme erst bei Gesamtfertigstellung vorsieht?

Nach dem Gesetz muss der Besteller ein vertragsgemäß hergestelltes Werk abnehmen (§ 640 Abs. 1 BGB); bei einer Einzellosvergabe ist das Werk Ihr Gewerk. Schiebt der Vertrag die Abnahme aller Lose auf die Gesamtfertigstellung, hat das mehrere Folgen. Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt erst mit der Abnahme (§ 634a Abs. 2 BGB), Sie haften also länger. Bis dahin tragen Sie die Gefahr für Ihre Leistung (§ 644 Abs. 1 BGB). Und die Schlusszahlung wird erst mit Abnahme und prüffähiger Schlussrechnung fällig (§ 650g Abs. 4 BGB).

Ist eine solche Klausel wirksam, und was lässt sich verhandeln?

Das hängt vom Einzelfall ab. Hat der Auftraggeber die Klausel für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und Ihnen gestellt, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 Abs. 1 BGB), die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegen. Danach ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (Abs. 2 Nr. 1). Ob eine Verschiebung der Abnahme diese Schwelle erreicht, lässt sich nicht pauschal beantworten. Daneben ist § 271a Abs. 3 BGB zu beachten: Ist die Vergütung erst nach Abnahme zu zahlen, ist eine vereinbarte Abnahmezeit von mehr als 30 Tagen nach Empfang der Leistung nur wirksam, wenn sie ausdrücklich getroffen und für den Unternehmer nicht grob unbillig ist.

Verlassen sollten Sie sich auf eine spätere Unwirksamkeit nicht. Bei öffentlichen Ausschreibungen gibt der Auftraggeber die Vertragsbedingungen vor; Unklarheiten klären Sie mit einer Bieterfrage vor Angebotsabgabe. Bei frei verhandelten Verträgen lohnt es, eine eigene Abnahme Ihres Gewerks unmittelbar nach dessen Fertigstellung ausdrücklich zu vereinbaren; die Fälligkeit richtet sich dann nach dieser Abnahme (§ 641 Abs. 1 Satz 1 BGB). Teilabnahmen innerhalb eines Vertrags regelt § 641 Abs. 1 Satz 2 BGB nur, wenn das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung je Teil bestimmt ist. Ist die VOB/B einbezogen, enthält sie eigene Abnahmeregeln. Kommt es auf die gesetzliche Abnahme an, können Sie nach Fertigstellung eine angemessene Frist setzen (§ 640 Abs. 2 BGB).

Wie schütze ich meine fertige Leistung bis zur Abnahme?

Solange die Gefahr bei Ihnen liegt, trifft Sie ein Schaden an der fertigen Leistung im Ausgangspunkt selbst; ob und von wem Sie Ersatz verlangen können, etwa vom Verursacher, ist gesondert zu klären. Prüfen Sie, ob Schutzmaßnahmen wie Abdeckungen im Leistungsverzeichnis vorgesehen und vergütet sind. Dokumentieren Sie mit Fotos und möglichst gemeinsamem Protokoll, in welchem Zustand Sie Räume für Folgegewerke freigeben, und melden Sie Beschädigungen sofort schriftlich dem Auftraggeber. Verweigert er später die Abnahme unter Angabe von Mängeln, können Sie eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen (§ 650g Abs. 1 BGB).

Was bedeutet eine späte Abnahme für Abschläge und Sicherheiten?

Bis zur Abnahme bleiben Ihnen Abschläge nach § 632a BGB für die erbrachten Leistungen; die Beweislast für die vertragsgemäße Leistung liegt bis dahin aber bei Ihnen. Vertraglich vereinbarte Einbehalte oder Bürgschaften für Mängelansprüche sind häufig an die Abnahme oder die Gewährleistungsfrist geknüpft. Dann verlängert eine späte Abnahme auch die Zeit, bis sie zurückgegeben werden, und die Avalkosten laufen weiter. Wie das in Ihrem Vertrag geregelt ist, gehört in die Kalkulation.

Was Sie jetzt vorbereiten können

• Vertragsbedingungen vor Angebotsabgabe auf den Abnahmezeitpunkt prüfen
• Bieterfrage stellen bzw. eigene Abnahme des Gewerks nach Fertigstellung verhandeln
• Vorformulierte Klauseln zur Abnahmeverschiebung an § 307 und § 271a Abs. 3 BGB messen lassen
• Schutzmaßnahmen klären und Raumübergaben an Folgegewerke dokumentieren
• Schäden durch andere Gewerke sofort schriftlich mit Fotos melden
• Gewährleistungs- und Bürgschaftsfristen ab der tatsächlichen Abnahme erfassen