Eulenberg in Magdeburg: Welche Betriebe lässt der Bebauungsplan zu – und welche nicht?

Passt mein Betrieb zur festgesetzten Art der Nutzung?

Das Plangebiet ist als Industriegebiet nach § 9 BauNVO festgesetzt; daran soll auch die 2. Änderung nichts ändern. In Industriegebieten sind grundsätzlich Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe sowie Tankstellen zulässig (§ 9 Abs. 2 BauNVO). Die Gemeinde darf allerdings allgemein zulässige Nutzungsarten ausschließen, solange die Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt (§ 1 Abs. 5 BauNVO), und aus besonderen städtebaulichen Gründen auch bestimmte Arten von Anlagen (§ 1 Abs. 9 BauNVO).

Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 BauGB). Eine Landesstrategie oder das Branchenprofil eines Parkbetreibers ändert daran nichts. Entscheidend ist der Wortlaut der textlichen Festsetzungen in der jeweils geltenden Fassung.

Was bedeutet die laufende 2. Änderung für mein Vorhaben?

Die 2. Änderung ist bislang ein Aufstellungsbeschluss. In den öffentlichen Tagesordnungen des Stadtrats ist bis September 2026 kein Entwurfs- oder Satzungsbeschluss dazu verzeichnet. Rechtlich gilt daher die 1. Änderung. Wer ein Vorhaben plant, das künftig ausgeschlossen werden soll, etwa einen Serverstandort ohne Fertigung, muss trotzdem damit rechnen, dass die Stadt ihre Planung sichert.

Dafür kennt das Gesetz die Veränderungssperre, die nach einem Aufstellungsbeschluss möglich ist (§ 14 BauGB) und zunächst zwei Jahre gilt (§ 17 BauGB), sowie die Zurückstellung eines Baugesuchs für bis zu zwölf Monate (§ 15 BauGB). Ob die Stadt diese Mittel am Eulenberg einsetzt, ist offen; in den öffentlichen Stadtratsunterlagen ist dazu bis September 2026 nichts verzeichnet.

Wie wird eine Mischnutzung aus Fertigung und Rechenzentrum eingeordnet?

Viele Technologiebetriebe kombinieren Produktion, Entwicklung und eigene IT. Ein Serverraum, der der eigenen Fertigung dient, ist etwas anderes als ein eigenständiges Rechenzentrum. Wie die künftige Festsetzung diese Abgrenzung formuliert, steht noch nicht fest; die Beschlussvorlage nennt Datacenter nur als Beispiel für flächenintensive, personalarme Nutzungen. Eine genaue Betriebsbeschreibung mit Flächenanteilen, Beschäftigtenzahl und Funktion der IT hilft, die Einordnung früh zu klären, notfalls über eine Bauvoranfrage.

Worauf muss ich beim Kauf eines unbebauten Grundstücks achten?

Am 4. Dezember 2025 hat der Stadtrat außerdem eine Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für unbebaute Grundstücke im Geltungsbereich der 1. Änderung beschlossen. Ist eine solche Satzung in Kraft, ist der Kaufvertrag der Stadt mitzuteilen; sie kann das Vorkaufsrecht binnen drei Monaten nach der Mitteilung ausüben, und das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen nachgewiesen ist (§ 28 Abs. 1 und 2 BauGB). Ob und wann die Satzung bekannt gemacht wurde, sollten Käufer bei der Stadt erfragen und in den Zeitplan einrechnen.

Was Sie jetzt vorbereiten können

• Textliche Festsetzungen der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 353-2 beim Stadtplanungsamt anfordern und auf Nutzungsausschlüsse prüfen
• Eigenes Vorhaben genau beschreiben: Hauptnutzung, Nebennutzungen, Flächenanteile, Beschäftigte, IT-Funktion
• Stand der 2. Änderung und mögliche Sicherungsinstrumente (Veränderungssperre, Zurückstellung) bei der Stadt erfragen
• Bei unklarer Einordnung eine Bauvoranfrage vor Vertragsunterzeichnung stellen
• Inkrafttreten der Vorkaufsrechtssatzung klären und die Dreimonatsfrist in den Erwerbszeitplan einbauen
• Erschließung des konkreten Grundstücks gesondert bestätigen lassen